Art. 7:250 BW
Je huur mag maar één keer per jaar omhoog, en alleen als je woning geen gebreken heeft, maar jij kunt zelf ook huurverlaging vragen.
Wat dit voor jou betekent
De verhuurder mag de huur niet zomaar verhogen. Hij moet een verzoek indienen. Dat mag maximaal één keer per jaar. In het eerste jaar van je huur mag de huur ook maar één keer omhoog. Daarna gebeurt dit aan het einde van periodes van twaalf maanden. Als een periode langer duurde, mag de verhoging eerder plaatsvinden om de periodes weer gelijk te maken.
Maar er is een belangrijke voorwaarde. De verhuurder mag de huur niet verhogen zolang er gebreken in je woning zijn die nog niet zijn opgelost. Die gebreken moeten eerst vastgesteld worden via de wettelijke regels. Jij en de verhuurder moeten het erover eens zijn dat de gebreken zijn opgelost. Pas dan is een huurverhoging mogelijk.
Jij kunt als huurder ook een verlaging van de huur vragen. Dat kan bijvoorbeeld als je woning gebreken heeft. De rechter kan dan bepalen dat je minder huur betaalt. Soms moet de verhuurder te veel betaalde huur terugbetalen. Hoeveel verlaging je krijgt, hangt af van de ernst van de gebreken.
De rechter beslist over geschillen tussen jou en de verhuurder. In sommige rechtszaken heeft een huurder minder huur betaald. Dat was bijvoorbeeld zo bij een slaapkamerraam dat niet open kon of bij een defecte rookmelder. De rechter keek naar de ernst van de gebreken en bepaalde de verlaging. Zo kan de hoogte van je huur afhangen van de staat van je woning.
Wanneer kom je dit tegen?
- • Je verhuurder wil de huur verhogen, maar in jouw woning zijn nog gebreken die niet zijn opgelost.
- • Je hebt last van ernstige gebreken, zoals een slaapkamerraam dat niet open kan, en je wilt minder huur betalen.
- • Je hebt te veel huur betaald omdat de verhuurder de huur onterecht heeft verhoogd, en je wilt geld terug.
- • Je bent het niet eens met een huurverhoging en je wilt dat de rechter hierover beslist.
Waar mensen op vastlopen
Een veelgemaakte fout is dat huurders denken dat ze een huurverhoging moeten accepteren, ook als hun woning gebreken heeft. Maar de wet zegt dat de verhuurder de huur pas mag verhogen als de gebreken zijn opgelost. Een andere fout is dat huurders niet weten dat ze zelf om huurverlaging kunnen vragen. Ze wachten tot de verhuurder iets doet, maar je kunt het zelf ook vragen.
Deze uitleg is door Rechtswijs geschreven op basis van de wettekst en de uitspraken hieronder, en gecontroleerd op verwijzingen naar wetsartikelen die er niet zijn. Hij vervangt geen advies over jouw eigen situatie.
De rechter heeft dit artikel in 9 gepubliceerde uitspraken toegepast, de meest recente op 29-4-2026.
Wat er in de wet staat
De huurprijs kan op verzoek van de verhuurder worden verhoogd op de wijze voorgeschreven in de artikelen 252 , 252a , 252c en 253 : a. gedurende het eerste tijdvak van twaalf maanden na de dag van ingang van de huur ten hoogste eenmaal, en b. telkens tegen het einde van elkaar opvolgende tijdvakken van twaalf maanden na hetzij het ingaan van de onder a bedoelde verhoging, hetzij bij gebreke van zodanige verhoging de dag van ingang van de huur.
Een verhoging van de huurprijs krachtens lid 1 is niet mogelijk, zolang er tussen huurder en verhuurder geen overeenstemming is dat de, bij toepassing van de artikelen 12 en 16 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte , geconstateerde gebreken ten aanzien van de woonruimte zijn opgeheven.
In afwijking van lid 1 kan de huurprijs worden verhoogd tegen het einde van een tijdvak dat even zoveel korter dan twaalf maanden is als het daaraan voorafgaande tijdvak langer dan twaalf maanden is geweest. Het eerste lid onder a en b is voorts niet van toepassing in het geval van artikel 252c onder b .
De huurprijs kan op verzoek van de huurder worden verlaagd op de wijze voorgeschreven in de artikelen 252 , 252b en 254 .
Bron: wetten.overheid.nl. Dit is de geldende tekst zoals wij hem hebben opgehaald. Controleer bij twijfel altijd de officiële versie.
De meest recente uitspraken
De kantonrechter beslist dat de huurder recht heeft op huurverlaging wegens gebreken aan de woning: zandige wanden (60% verlaging over januari 2024) en een defecte rookmelder (5% verlaging vanaf februari 2024 tot juli 2025). De vordering tot huurverhoging is niet ontvankelijk vanwege onjuiste procedure. Wonen Zuid moet terugbetalen voor te veel betaalde huur en onverschuldigde betaling.
ECLI:NL:RBLIM:2026:4019Het niet kunnen openen van een slaapkamerraam is een ernstig gebrek dat een huurprijsvermindering tot 70% rechtvaardigt. Andere problemen zoals laag afzuigdebiet of geringe schimmelvorming zijn geen ernstige gebreken. De huurvermindering gaat in vanaf 1 maart 2024 en eindigt op 1 maart 2025.
ECLI:NL:RBROT:2025:14919De verhuurder wil de huurprijs verhogen op basis van een hoger puntenaantal uit het Woningwaarderingsstelsel, maar de kantonrechter wijst de vordering af omdat de bindende uitspraak van de Huurcommissie uit 2014 nog steeds van kracht is en de wettelijke grondslag voor een dergelijke verhoging ontbreekt. De huurder blijft beschermd onder de huurprijzenbescherming.
ECLI:NL:RBROT:2025:1947Een huurder die een woning huurt van iemand die geen eigenaar is, kan nog steeds worden aangesproken op opzegging vanwege grote huurachterstand. Het gerecht bevestigt de beslissing van de Huurcommissie en verwerpt het beroep van de huurder.
ECLI:NL:OGEAA:2023:155De rechter bepaalt dat een huurder recht heeft op huurvermindering wegens ernstige gebreken in de woning, zoals lekkage en tochtoverlast, met een gestapeld percentage afhankelijk van het aantal en de duur van de gebreken. Vanaf december 2022 is de volledige huurprijs van €550,50 verschuldigd. De verhuurder draagt de kosten.
ECLI:NL:RBROT:2023:6316De huurders konden geen terugbetaling eisen voor inkomensafhankelijke huurverhogingen van 2014, 2015 en 2016, omdat ze niet op tijd bezwaar hadden gemaakt en de vorderingen verjaard zijn. Hoewel zij onder de bescherming van de groep chronisch zieken en gehandicapten vielen, was de huurverhoging slechts vernietigbaar, niet nietig, en moest de procedure binnen drie jaar zijn aangesproken.
ECLI:NL:RBOVE:2023:1209De kantonrechter beslist dat de huur niet geliberaliseerd is, omdat de all-in prijs bij aanvang van de bewoning geen duidelijke aanvangshuurprijs bevat. De woning is zelfstandig, en de huurverlaging door de Huurcommissie is redelijk. De verhuurder moet terugbetaling doen van teveel betaalde huur, plus rente en kosten.
ECLI:NL:RBMNE:2020:3449Het Gerechtshof Den Haag oordeelt dat het Nederlandse sociale huurstelsel, inclusief huurprijsgrenzen, huurbescherming en Huisvestingswet, niet in strijd is met artikel 1 Eerste Protocol EVRM. De verhuurders kunnen geen 'decent profit' verwachten, maar het systeem blijft wettelijk, doelmatig en in evenwicht met het algemeen belang. De eisen worden afgewezen.
ECLI:NL:GHDHA:2016:1950Het Gerechtshof Den Haag oordeelt dat het Nederlandse sociale huurstelsel, inclusief huurprijzenregulering, huurbescherming en verhuurderheffing, niet in strijd is met artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Er is een redelijk evenwicht tussen het algemeen belang en de belangen van verhuurders, en de wetgeving is legitiem, noodzakelijk en wettelijk vastgelegd.
ECLI:NL:GHDHA:2016:1951Artikelen die hier in de praktijk bij horen
Deze artikelen worden opvallend vaak in dezelfde uitspraken aangehaald. Dat is het soort verband dat een jurist in zijn hoofd heeft en dat je nergens opgeschreven vindt.
Art. 7:262 BW
samen in 7 uitspraken
Jouw situatie
Wat betekent dit artikel in jouw geval?
Een wetsartikel zegt pas iets als je het naast je eigen papieren legt. Stel je vraag aan Rechtswijs, dan zoeken we de bepalingen en uitspraken erbij die bij jouw situatie horen, en laten we zien waar het antwoord vandaan komt.
Gratis je vraag stellenDeze pagina is samengesteld uit openbare bronnen: de wettekst van wetten.overheid.nl en gepubliceerde uitspraken van rechtspraak.nl. De samenvattingen per uitspraak zijn door Rechtswijs gemaakt en kunnen nuance missen; de uitspraak zelf is altijd leidend. Dit is geen juridisch advies.